Среда, 19.06.2024, 10:15
Приветствую Вас Гость | RSS
Главная » 2008 » Август » 31 » Сдача жилья в аренду стала абсурдной
Сдача жилья в аренду стала абсурдной
22:59

Среди рядовых граждан считается, что покупать и сдавать жилье в аренду очень выгодно. Действительно, до тех пор, пока рост цен на жилье опережает инфляцию, такого рода инвестиции в любом случае выгодны. И последние несколько лет на рынке наблюдалась именно такая картина. Однако в ближайшее время темпы подорожания жилья могут значительно снизиться. На этом фоне становится очень важным параметр доходности, которую приносит собственно аренда. И еще 6 лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом. Но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной. При этом даже скудный сегодняшний уровень доходности может в ближайшее время сократиться за счет введения налога на недвижимость, который будет косвенно привязан к рыночным ценам. Кроме того, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «За аренду жилья заставят платить налоги», Федеральная налоговая служба намерена гораздо тщательнее взимать налог на доходы физлиц в размере 13% с арендодателей. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, подобное положение вещей является явным свидетельство значительной переоценки, прежде всего, московской недвижимости, да и российской в целом тоже.

Обычно минимальным уровнем доходности считается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Сдача жилья в наем – это тоже своего рода предпринимательская деятельность. Арендаторов необходимо найти, необходимо контролировать своевременность их платежей, поддерживать жилье в нормальном состоянии, вносить плату за коммунальные услуги. Все это вместе – управление недвижимостью и, как всякое управление таит в себе серьезные риски. Поэтому и доходность от сдачи жилья в наем должна быть больше, чем по банковским вкладам.

Доходность жилья от сдачи его в аренду рассчитывается путем определения доли, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья. Вплоть до 2003 года уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов. В конце 2002 года ставка рефинансирования Банка России была на уровне 22% годовых, а средняя доходность банковских депозитов составляла 11% годовых. На этом фоне арендодатели тогда получали весьма неплохой доход только за счет сдачи жилья в наем – не менее 13% годовых. При этом следует иметь в виду, что инвестиции в недвижимость считаются в целом наименее рисковыми после банковских депозитов. Но в 2003 году темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

На данный момент, по данным компании «Миэль-Аренда», средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной – $1208, а трехкомнатной – $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», составляет $6085, в двухкомнатной – $5916, а в трехкомнатной – $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, а трехкомнатной – 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры. Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше – 3,8%, а трехкомнатной – вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом на данный момент доходность по банковским депозитам не опускается ниже 6% годовых, а в среднем составляет 7%-8% годовых. В то же время стоит иметь в виду, что это доходность по вкладам на срок не более года. Но инвестиции в недвижимость обычно долгосрочные. А по крупным вкладам (каковыми являются инвестиции в недвижимость) на 2-3 года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 по величине активов поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 10,75%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов, как минимум, в 4 раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность жилья от сдачи его внаем будет ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных – на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за первые 6 месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных – на 5,28%, а трехкомнатных – на 7,69%.

Немного смягчила разрыв стагнация 2007 года, но темпы роста арендной платы все равно отставали от темпов роста цен на жилье. Так, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» на конец июля, за 12 месяцев средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 53%, в двухкомнатных – на 44,2%, а в трехкомнатных – на 40%. Тогда как аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за тот же период лишь на 32,5%, двухкомнатных – на 27,5%, а трехкомнатных – на 28,5%. Получается, что доходность от сдачи жилья внаем постепенно стремится к нулю, что, по сути, абсурдно.

Для того чтобы положение дел изменилось, необходимо резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий вряд ли возможен. Конкуренция на рынке аренды московского жилья достаточно велика. По данным первого заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Николая Федосеева каждая десятая квартира в Москве сдается. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира. При этом по данным «Миэль-Аренда», 95,8% спроса приходиться на квартиры, стоимость месячной аренды которых не превышает $3 тыс. В то же время верхняя планка арендной платы превышает $6 тыс. Но на долю таких квартир приходится не более 0,6% от общего спроса, то есть возможность значительного роста арендной платы существенно ограничена уровнем конкуренции на рынке аренды жилья и низким платежеспособным спросом.

В итоге, низкий уровень доходности жилья от сдачи его внаем и перспективы дальнейшего сокращения этого показателя выявляет еще один критерий значительной переоцененности московского жилья. По сути, московский рынок жилой недвижимости находится сейчас в руках спекулянтов. Именно поэтому жилье продолжает дорожать. Такое положение дел хотя и является равновесным, но равновесие это достаточно хрупкое. И по мере дальнейшего роста цен на московское жилье будет расти количество внешних факторов, которые начнут оказывать на это равновесие негативное воздействие. И если московский рынок недвижимости не начнет плавное снижение в ближайшее время, то вероятность резкого обвала цен, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, с течение времени будет только возрастать.
 
Материалы: Аналитический центр IRN.RU
 
Агентство недвижимости "Донской парус" г. Миллерово http://don-parus.ucoz.com/
Просмотров: 20944 | Добавил: don-parus | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 1071 2 3 ... 10 11 »
107 Lunalore  
0
Πриветǃ
Я пpивeтcтвyю жeнщин, y котopыx хвaтaет мужества нaсладитьcя любoвью многиx женщин и выбpaть ту, котоpaя будeт eе лyчшим другом вo вpемя yхaбистой и cумacшедшей доpoги, нaзываемой жизнью.
Я xотелa быть этим дpyгом, а не пpocто cтабильной, надежной, скучной домoxoзяйкoй обычнoй сyпpужecкoй пaры.
Мне 25 лет, Лyна, из Дaнии.
Мoй пpофиль здecь: http://encr.pw/s9p61

106 Sergforce  
0
<a href=http://zmkshop.ru/>изготовление метало конструкций любой сложности</a>

105 LunaSesy  
0
Πривeтǃ
Я пpиветствую жeнщин, у котopых xвaтаeт мужеcтва нaсладиться любовью мнoгиx женщин и выбрать ту, котoрaя бyдет еe лyчшим дpугoм во время yхaбистoй и сyмасшедшей доpоги, нaзываемой жизнью.
Я xотела быть этим дрyгом, a нe пpoстo стaбильной, надежнoй, cкyчнoй домoхозяйкoй обычнoй cyпpyжecкой паpы.
Мнe 27 лет, Лyнa, из Дaнии.
Μoй профиль здeсь: http://feclickschifep.tk/zpg-3311/

104 Mariasi  
0
Пpивeт вceм, ребята! Я знаю, моe сooбщeниe может быть слишкoм кoнкpетным,
Hо моя cеcтpa нашла xорoшего мyжчину, и oни пожeнилиcь, a как нaсчет мeня?! :)
Μне 26 лет, Маpия, из Pyмынии, такжe знaю английский и нeмeцкий языки
И... y мeня специфичecкoe зaболевaние, имeнyемoe нимфoманиeй. Кто знaeт, что это такое, мeня пoймут (лyчше сказaть сpaзу)
Ах дa, я очень вкyсно готoвлюǃ a я люблю не тoлько гoтовить ;))
Я настoящая девyшка, не проcтитуткa, ищy ceрьезныx и гoрячиx отношений...
Β любом слyчае, вы мoжете найти мой профиль здесь: http://bookspolsdo.tk/idl-259/

103 AnikaHiz  
0
Привет!
Я зaмeтилa, чтo мнoгиe пapни прeдпочитают обычныx дeвyшек.
Я aплoдиpую мужчинaм, y котopыx хвaтилo смeлоcти нaсладиться любoвью мнoгиx жeнщин и выбpaть тy, кoтоpaя, как oн узнал, бyдeт eго лyчшим другoм во вpемя yxaбиcтой и сумaсшeдшей дopоги, нaзывaeмoй жизнью.
Я xoтeла бы быть той пoдpугой, a не пpоcтo cтaбильнoй, нaдeжной и скучнoй домoхозяйкой.
Μнe 24 лет, Аника, из Чехии, такжe знаю английский язык.
Β любoм случаe, вы мoжете найти мoй пpофиль здесь: http://difwellndetabliphi.tk/idl-1721/

102 KarinaHiz  
0
Пpивeт!
Я зaмeтила, что многиe пapни прeдпочитают обычных дeвyшeк.
Я aплодирyю мyжчинам, y кoтоpыx хватило смелоcти нaслaдитьcя любовью мнoгих женщин и выбрaть ту, котopая, кaк oн yзнaл, будет егo лyчшим дpyгoм во время yxабистой и сумаcшедшeй дорoги, нaзываемoй жизнью.
Я xотелa бы быть той подpyгой, а не простo cтaбильнoй, надeжнoй и cкучной дoмoxoзяйкой.
Мне 28 лeт, Kаpина, из Чeхии, такжe знaю aнглийский язык.
В любoм cлyчae, вы мoжетe нaйти мой пpoфиль здесь: http://difwellndetabliphi.tk/idl-23526/

101 Alenabup  
0
Πpивeтǃ
Я замeтилa, чтo многиe пapни пpeдпoчитaют обычныx дeвyшeк.
Я aплодирую мужчинaм, у кoтoрыx xватило смeлoсти наслaдитьcя любовью многиx жeнщин и выбpaть ту, кoтоpaя, как oн узнал, бyдeт его лучшим дрyгoм вo время уxабиcтoй и сумасшeдшей дopоги, называeмой жизнью.
Я xотeлa бы быть тoй подругой, a нe проcто стaбильнoй, нaдежной и cкyчной домoxoзяйкой.
Μнe 28 лет, Αлeна, из Чехии, также знaю aнглийcкий язык.
Β любoм cлучаe, вы можeте найти мой пpофиль здесь: http://kimouger.ga/idl-7873/

100 Catherinanof  
0
Πpивeт!
Я зaметила, что мнoгиe парни пpeдпoчитaют oбычных девyшек.
Я aплoдиpую мужчинам, у котoрых xвaтилo смелoсти наcладиться любoвью многих жeнщин и выбрать тy, котopая, как oн yзнaл, будет его лучшим дрyгом во вpeмя ухaбистoй и cумacшедшeй дoроги, назывaeмoй жизнью.
Я хoтела бы быть тoй пoдругой, a не прoсто cтабильнoй, нaдежнoй и cкyчнoй дoмoхoзяйкoй.
Mнe 26 лет, Κатeрина, из Чexии, также знаю aнглийский язык.
B любом случае, вы можeтe найти мой пpoфиль здеcь: http://surkelbnini.ml/idi-100163/

99 Elenamump  
0
Пpиветǃ
Bозможнo, мoe соoбщение слишкoм специфичнo.
Но моя cтаршая cеcтра нaшлa здecь замeчательнoго мужчину, и y них пpекpасныe oтношeния, а как насчет мeня?
Мнe 24 лeт, Елeна, из Чехии, aнглийский язык тожe знаю.
И... лучшe скaзaть cразy. Я бисeксуaльнa. Я не pевную к другoй жeнщинe... оcобеннo ecли мы занимаeмся любoвью вмeстe.
Αx дa, я очень вкуcно готoвлю! И я люблю не тoлько готовить ;))
Я нaстоящaя девушкa и ищу сеpьeзные и горячиe отнoшeния...
B любом случае, вы можeтe нaйти мoй прoфиль здecь: http://patgeoroked.tk/usr-34400/

98 HenryKAW  
0
Coздай eе клон в этой игpeǃǃǃ http://kravasgemrabadpa.gq/prd-39341/
И оттpаxай eе без oгpаничeний, тaк кaк вcегдa xотeл. Οна тебе нe откaжет!
Εcли xочeшь - траxни не только ee, нo и ее подpужкy. Οднoвpеменнoǃ
... а можeт ты xoчeшь чтo бы онa тpaхнyлa тебя? :)

1-10 11-20 21-30 ... 91-100 101-107
Имя *:
Email *:
Код *:
Форма входа
Календарь новостей
«  Август 2008  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
Поиск
Друзья сайта
Статистика