Сайт агентства недвижимости "Донской парус"

Сдача жилья в аренду стала абсурдной

don-parus — Sun, 31 Aug 2008 18:59:10 GMT

Среди рядовых граждан считается, что покупать и сдавать жилье в аренду очень выгодно. Действительно, до тех пор, пока рост цен на жилье опережает инфляцию, такого рода инвестиции в любом случае выгодны. И последние несколько лет на рынке наблюдалась именно такая картина. Однако в ближайшее время темпы подорожания жилья могут значительно снизиться. На этом фоне становится очень важным параметр доходности, которую приносит собственно аренда. И еще 6 лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом. Но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной. При этом даже скудный сегодняшний уровень доходности может в ближайшее время сократиться за счет введения налога на недвижимость, который будет косвенно привязан к рыночным ценам. Кроме того, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «За аренду жилья заставят платить налоги», Федеральная налоговая служба намерена гораздо тщательнее взимать налог на доходы физлиц в размере 13% с арендодателей. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, подобное положение вещей является явным свидетельство значительной переоценки, прежде всего, московской недвижимости, да и российской в целом тоже.

Обычно минимальным уровнем доходности считается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Сдача жилья в наем – это тоже своего рода предпринимательская деятельность. Арендаторов необходимо найти, необходимо контролировать своевременность их платежей, поддерживать жилье в нормальном состоянии, вносить плату за коммунальные услуги. Все это вместе – управление недвижимостью и, как всякое управление таит в себе серьезные риски. Поэтому и доходность от сдачи жилья в наем должна быть больше, чем по банковским вкладам.

Доходность жилья от сдачи его в аренду рассчитывается путем определения доли, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья. Вплоть до 2003 года уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов. В конце 2002 года ставка рефинансирования Банка России была на уровне 22% годовых, а средняя доходность банковских депозитов составляла 11% годовых. На этом фоне арендодатели тогда получали весьма неплохой доход только за счет сдачи жилья в наем – не менее 13% годовых. При этом следует иметь в виду, что инвестиции в недвижимость считаются в целом наименее рисковыми после банковских депозитов. Но в 2003 году темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

На данный момент, по данным компании «Миэль-Аренда», средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной – $1208, а трехкомнатной – $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», составляет $6085, в двухкомнатной – $5916, а в трехкомнатной – $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, а трехкомнатной – 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры. Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше – 3,8%, а трехкомнатной – вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом на данный момент доходность по банковским депозитам не опускается ниже 6% годовых, а в среднем составляет 7%-8% годовых. В то же время стоит иметь в виду, что это доходность по вкладам на срок не более года. Но инвестиции в недвижимость обычно долгосрочные. А по крупным вкладам (каковыми являются инвестиции в недвижимость) на 2-3 года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 по величине активов поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 10,75%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов, как минимум, в 4 раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность жилья от сдачи его внаем будет ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных – на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за первые 6 месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных – на 5,28%, а трехкомнатных – на 7,69%.

Немного смягчила разрыв стагнация 2007 года, но темпы роста арендной платы все равно отставали от темпов роста цен на жилье. Так, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» на конец июля, за 12 месяцев средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 53%, в двухкомнатных – на 44,2%, а в трехкомнатных – на 40%. Тогда как аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за тот же период лишь на 32,5%, двухкомнатных – на 27,5%, а трехкомнатных – на 28,5%. Получается, что доходность от сдачи жилья внаем постепенно стремится к нулю, что, по сути, абсурдно.

Для того чтобы положение дел изменилось, необходимо резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий вряд ли возможен. Конкуренция на рынке аренды московского жилья достаточно велика. По данным первого заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Николая Федосеева каждая десятая квартира в Москве сдается. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира. При этом по данным «Миэль-Аренда», 95,8% спроса приходиться на квартиры, стоимость месячной аренды которых не превышает $3 тыс. В то же время верхняя планка арендной платы превышает $6 тыс. Но на долю таких квартир приходится не более 0,6% от общего спроса, то есть возможность значительного роста арендной платы существенно ограничена уровнем конкуренции на рынке аренды жилья и низким платежеспособным спросом.

В итоге, низкий уровень доходности жилья от сдачи его внаем и перспективы дальнейшего сокращения этого показателя выявляет еще один критерий значительной переоцененности московского жилья. По сути, московский рынок жилой недвижимости находится сейчас в руках спекулянтов. Именно поэтому жилье продолжает дорожать. Такое положение дел хотя и является равновесным, но равновесие это достаточно хрупкое. И по мере дальнейшего роста цен на московское жилье будет расти количество внешних факторов, которые начнут оказывать на это равновесие негативное воздействие. И если московский рынок недвижимости не начнет плавное снижение в ближайшее время, то вероятность резкого обвала цен, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, с течение времени будет только возрастать.

Материалы: Аналитический центр IRN.RU

Агентство недвижимости "Донской парус" г. Миллерово http://don-parus.ucoz.com/

Обновление прайсов

don-parus — Sat, 26 Jul 2008 19:15:51 GMT

Уважаемые посетители, сегодня стали доступны самые свежие данные по покупке, вы можете их скачать по адресу http://don-parus.ucoz.com/index/0-4

Агентство недвижимости "Донской парус" старается делать все чтобы вам было удобно. Если есть какие-то предложение мы их с радостью выслушаем. Также ждем ваши заявки, из любого населенного пункта Ростовской области или из других регионов.

Минсельхоз готов предложить новую концепцию земельных отношений

don-parus — Tue, 15 Jul 2008 20:22:45 GMT

Министр сельского хозяйства Алексей Гордеев на коллегии Минсельхоза рассказал, что ведомство планирует разработать новую схему земельных отношений. Пока предполагается лишь выработать концепцию совершенствования организационно-экономического и правового регулирования и обеспечения земельных отношений. Однако соответствующие предложения по совершенствованию федерального законодательства планируется подготовить уже к сентябрю этого года.

«Нам необходимо срочно внести все законодательные изменения уже в сентябре. Проблемы не терпят отлагательства, у нас нет времени, это надо решать, чтобы не последовали более сложные социально-политические процессы», - сказал министр. В частности, предлагается более четко прописать в законодательстве виды разрешенного использования земель сельхозназначения, статус особо ценных земель и недопустимость изменения их разрешенного использования, в том числе и при включении в черту населенного пункта.

Гордеев также отметил, что министерство в ближайшее время рассмотрит вопросы, связанные с появлением иностранного капитала на рынке земли. «Он (иностранный капитал) уже появился на IPO. Кто-то будет зарабатывать миллиарды долларов, но деньги не будут приходить в сельское хозяйство», - отметил Алексей Гордеев. По словам министра, это является серьезной угрозой для российской экономики в целом

Алексей Гордеев напомнил, что в мае Минэкономразвития передало Минсельхозу полномочия по выработке нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений, а также государственному мониторингу земель. «У нас земель сельхозназначения 403 миллиона гектаров, это примерно 23,5% общей площади земельного фонда страны», - подчеркнул он.

При этом, по словам министра, сегодня эффективность использования российских сельскохозяйственных земель крайне низка. Ее специфика состоит в том, что сельскохозяйственные товаропроизводители используют землю в основном в общедолевой собственности. По мнению Алексея Гордеева, серьезной ошибкой было разделение сельскохозяйственных земель на земельные доли. «Это создало массу сложностей как для владельцев этих долей, так и для пользователей земли», - подчеркнул он.

Гордеев считает, что одной из актуальных на сегодня проблем является сложность, связанная с формированием земельных участков, прежде всего земельных долей. Это сдерживает развитие земельной ипотеки, добавил глава Минсельхоза. «Отсутствие зарегистрированных прав на земельные участки, государственного реестра земельных участков создали предпосылки появления таких проблем, как нарушение правового режима оборота и использование земель. И в первую очередь, нарушен главный принцип земельного законодательства - использование земли по назначению», - сказал министр.

Он напомнил, что, согласно сельскохозяйственной переписи 2006 года, выявлено 41,5 миллиона гектаров неиспользуемых сельхозугодий, в том числе 15 миллионов гектаров пашни. «Это не только реальная проблема, связанная с продовольственным обеспечением страны, это существенно подрывает развитие сельского хозяйства как производства и развитие сельских территорий», - отметил Гордеев.

А по словам директора департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Минсельхоза Петра Ефанова, в России почти треть собственников сельхозземель не заявили о своих правах на эти земли. Примерно треть от находящихся в частной собственности сельскохозземель принадлежит лицам, которые на протяжении последних 10 лет вообще не востребовали свои земельные доли для использования или включения в оборот.

На земельные доли были разделены земли бывших колхозов и совхозов в ходе реформирования АПК. В результате собственниками земельных долей стали 12 млн жителей села. По данным Минсельхоза, в собственности граждан находится 110,1 млн га земель сельхозназначения, что составляет 91,5% от площади этих земель, однако 28,5 млн га из них приходится на невостребованные земельные доли, собственники которых в установленные сроки или не получили свидетельства на них, или получив их, не воспользовались своими правами на землю. По данным Минсельхоза, из 12 млн всего лишь 400 тыс. собственников земельных долей зарегистрировали свои права. В натуре выделено 18 млн га, что составляет немногим более 16% от общей площади земель, находящейся в общей долевой собственности.

Как считает Петр Ефанов, сложившаяся ситуация в значительной мере препятствует развитию ипотеки, поскольку именно собственнику принадлежит право сдавать землю в залог. «Без развития ипотеки невозможно долгосрочное и стабильное развитие сельского хозяйства», - подчеркнул он.

В связи с этим глава департамента считает, что необходимо упростить процедур формирования участка земель сельхозназначения и государственную регистрацию прав на него, а также законодательно предусмотреть, что предметом правоотношений могут выступать и такие понятия как «невыделенные доли» (земли, не выделенные владельцам паев в натуральном выражении) и «единое землепользование». Это, считает он, особенно важно для обеспечения ипотекой общедолевой собственности, поскольку для получения ипотечного кредита должен быть оформлен весь участок, - пишет ИА «Интерфакс».

По мнению Алексея Гордеева, действующая норма земельного законодательства не обеспечивает сохранность земельных ресурсов, включая особо ценные сельхозземли, в том числе земли племенных организаций. «Должным образом не налажен учет и инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения, а также контроль за использованием земель и их охрана», - цитирует министра РИА «Новости».

IRN.RU, информационная служба

Обновленнные прайсы

don-parus — Wed, 02 Jul 2008 18:13:51 GMT

Уважаемые клиенты на нашем сайте появились доступные для скачивания обновленные прайсы. Вы можете выбрать для покупки необходимый объект недвижимость.

Приватизацию продлили до бесконечности

don-parus — Thu, 26 Jun 2008 21:14:31 GMT

Недавно законопроект, разрешающий приватизацию жилья, полученного после 1 марта 2005 года, прошел последнюю инстанцию: президент России подписал его. Теперь осталось только опубликовать его, после чего он вступит в силу. Произойдет это, скорее всего, в ближайшее время. И хотя данный законопроект пользуется большой популярностью как среди населения, так и среди властьимущих, однако, по оценкам аналитического центра IRN.RU, его принятие может привести к неоднозначным последствиям.

Проблемы с новым Жилищным кодексом (ЖК РФ), где прописаны правила приватизации любой недвижимости, начались вскоре после 1 марта 2005 года, когда кодекс вступил в силу. Дело в том, что в нем был реализовано решение одного из наболевших вопросов стройкомплекса России. Раньше бесплатная приватизация полагалась без срока давности каждому гражданину, который ею еще не успел воспользоваться. Таким образом, формально, бесплатная приватизация растягивалась во времени вплоть до бесконечности.

При этом вопрос о приватизации становился особенно острым в связи с тем, что бесплатная раздача жилья так же закреплена в законодательстве России. На каждого человека не должно приходиться меньше 10 кв. м. В то же время по строительным нормам новая квартира предоставляется из расчета 18 кв. м на человека. Даже с учетом постепенного увеличения объемов вводимого в строй жилья с нынешних 70 млн кв. м в год до 140 млн кв. м в год для того, чтобы полностью ликвидировать очередь при теперешней численности населения, по расчетам Росстроя, необходимо порядка 25-30 лет. Казалось бы, все-таки существует какой-то обозримый во времени срок, когда бесплатная приватизация может закончиться. Однако за это время численность населения, по расчетам властей, должна вырасти. В результате, появится новая очередь… И так, как уже говорилось, до бесконечности.

Между тем, на данный момент для решения социальных проблем половина из возводимого жилья отдается для решения социальных задач, среди которых одна из значимых – ликвидации очереди. Таким образом, покупатель квартиры платит за себя и еще «за того парня». В итоге, не хватает не только социального жилья, но и рыночного. И цены на него продолжают расти, в том числе и из-за этого. Одним из тех парней, за которых платит покупатель рыночного жилья, является очередник. И этот очередник зачастую, получив и приватизировав бесплатное жилье, тут же его продает и покупает для себя жилье более дешевое, а на образовавшуюся разницу может вполне безбедно существовать. То есть далеко не всегда предоставляемое жилье используется целевым образом.

Никто не спорит, что люди, простоявшие в очереди за жильем по 10, 20, 30 лет вполне заслуживают этого бесплатного жилья. Они его уже оплатили годами жизни в абсолютно стесненных условиях жизни. Эти люди встали в очередь, когда, можно сказать, никакого другого способа для получения комфортного жилья просто не было. Тогда как люди, вставшие в очередь лет 5 назад, при прочих равных имели гораздо больше возможностей тем или иным способом получить для себя жилье с помощью экономических, а не социальных рычагов.

И когда 1 марта 2005 года вступил в силу новый ЖК РФ, власти попытались снизить напряжение в части беспрецедентных темпов роста цен на жилье за счет отмены бесплатной приватизации. Для всех граждан России, получивших жилье после 1 марта 2005 года, в праве на бесплатную приватизацию было отказано. Для остальных же, кто еще не успел этим правом воспользоваться, но получил жилье до марта 2005 года, предоставили возможность приватизировать свое жилье в течение 2 лет. После 1 марта 2007 года бесплатная приватизация была запрещена. Однако это вызвало жуткий ажиотаж среди населения, давки, очереди и общую социальную напряженность. В итоге, депутаты весной 2006 года приняли решение продлить право на бесплатную приватизацию для лиц, получивших жилье до 1 марта 2005 года, до 1 марта 2010 года.

Но и этого некоторым депутатам показалось недостаточно. Они подали запрос в Конституционный суд России (КС РФ) о законосообразности ограничения права на бесплатную приватизацию только кругом людей, получивших жилье до 1 марта 2005 года. И КС РФ в июне 2006 года признал «незаконным запрет на приватизацию квартир, полученных после указанной даты». Следует отметить, что это решение КС РФ было поддержано тогдашним президентом России Владимиром Путиным. И вот теперь депутаты как нижней, так и верхней палат одобрили соответствующие поправки в ЖК РФ.

При этом следует обратить внимание, на тот факт, что такое решение существенно увеличивает количество потенциальных претендентов на бесплатную приватизацию. И если после поправок, принятых весной 2006 года, реализовать свое право на бесплатную приватизацию люди могли спокойно и без нервотрепки, то теперь вероятность такого исхода становится значительно меньше. Учитывая предыдущий опыт, власти, скорее всего, пойдут на очередную пролонгацию сроков бесплатной приватизации. В таком случае можно будет говорить о том, что сроки окончания бесплатной приватизации снова отодвинулись в бесконечность.

Все это, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», может означать, что власти стимулируют народ не на активную экономическую позицию, а пытаются сыграть на старом, как мир, инструменте – ностальгии. В данном случае на ностальгии по советским временам, когда все распределялось и определялось сверху. К чему это привело, всем известно. В довершение следует отметить, что уже несколько независимых международных организаций рекомендовали правительству России ограничить так называемые непроцентные социальные расходы, так как они с большой вероятностью могут в среднесрочной перспективе (2-3 года) привести всю экономику России к очередному коллапсу. Насколько это необходимо существующей власти, представляется риторическим вопросом.

Аналитический центр IRN.RU

Новое поступление о продажах недвижимости

don-parus — Fri, 13 Jun 2008 13:53:45 GMT

Сегодня на нашем сайте доступна обновленная информация по продаже и аренде недвижимости. Ознакомиться с предложениями можно скачав прайсы агентства недвижимости "Донской парус". Уверены что информация окажется вам полезной.

Мы открылись

don-parus — Sat, 31 May 2008 19:53:02 GMT

Добро пожаловать!!!

С сегодняшнего дня сайт агентства недвижимости "Донской парус" открыт. Теперь для вас наши уважаемые клиенты мы можем предложить больше услуг. Обратиться к нам также стало несколько проще и быстрее.

Для всех людей которые только что нас посетили мы сообщаем, что поможем вам подобрать недвижимость на ваш вкус по любому населенному пункту Ростовской области. Если вам нужно купить, продать, сдать или снять недвижимость, "Донской парус" именно то агентство, которое вам поможет сделать это быстро и непренужденно. Воспользовавшись нашими услугами вы не прогадаете.

Ждем ваших заявок.